¿Cómo calcular el valor de una vivienda?

Si estamos interesados en vender una vivienda de nuestra propiedad y nos interesa fijar un precio que siga la pautas de los precios que tienen el resto de pisos que se venden en la zona y que, simultáneamente, no nos suponga una pérdida, lo más aconsejable es realizar personalmente un estudio de mercado que nos permita valorar nuestra casa en función del valor medio de inmuebles semejantes cuya localización sea la misma al de la vivienda que queremos vender.

Lo más sencillo es acceder a portales inmobiliarios como Pisos.com, y buscar viviendas e inmuebles que tengan características parecidas al que queremos vender, es decir, viviendas situadas en la misma zona, del mismo tamaño, con similar antigüedad, con reformas parecidas, etcétera.

Deberemos seleccionar, al menos, seis viviendas e inmuebles similares, siendo recomendable llégar hasta diez. Después de seleccionadas, para conseguir que los precios sean más homogéneos y equilibrados, deberemos descontar el coste del trastero y del garaje en caso de que el precio incluya dichos elementos de la vivienda. Posteriormente conviene aplicar un porcentaje de corrección a la baja sobre el precio de venta de las viviendas, porcentaje que será de un 15% si lo ofrece una inmobiliaria o un 10% si lo vende un particular. Para terminar, sólo tendremos que calcular el valor medio y este será el precio que tendremos que usar como referencia para vender nuestra casa.

Por otro lado, a la hora de valorar una vivienda podemos encontrar diferentes tipos de valores, entre ellos podemos encontrar:

Valor de adquisición: es el valor que aparece en la escritura de compraventa, herencia o donación, al que hay que sumar los impuestos pagados por la adquisición y las mejoras que se han realizado en el inmueble. El valor de adquisición resulta de gran importancia a la hora de calcular, para el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), la ganancia o pérdida patrimonial después de vender la vivienda.

Valor catastral: se trata del valor que el Catrasto adjudica a la vivienda y que aparece en el último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Valor comprobado por Hacienda: corresponde al valor que otorga al inmueble la Hacienda autonómica. Hay algunas comunidades autónomas que permiten conocer este valor a través de sus webs. Si Hacienda observa que hemos realizado la liquidación de un impuesto por un valor inferior al que ella asigna, ésta puede abrirnos un procedimiento de comprobación, procedimiento que podría terminar en una liquidación paralela y en una sanción. Obviamente si no estamos de acuerdo podremos reclamar, primero mediante alegaciones y después mediante recursos. En estos casos es importante aportar los elementos necesarios para demostrar que el valor real de mercado es inferior al que fue asignado en su día por Hacienda.

Valor de mercado: es el valor o precio que se acuerda de forma libre entre particulares o entidades. El cálculo del valor de mercado se realiza aplicando una serie de baremos correctores sobre el valor medio de los inmuebles, estos baremos varían en función de factores como la situación de la vivienda, las calidades de los materiales con los que está construida, el estado del inmueble, o su antigüedad.

Valor de oferta: se trata del valor al que la vivienda es ofertada, es decir, el precio al que el inmueble es vendido en anuncios personales, en portales inmobiliarios de Internet, o en las inmobiliarias tradicionales. Ni que decir tiene que un gran número de precios ofertados se encuentran fuera del precio de mercado.

Valor de tasación: se trata del valor asignado a la vivienda por un tasador profesional. Los particulares, debido al alto coste de este tipo de valoraciones que suelen rondar los 300 euros, sólo las realizan cuando otras entidades las exigen para, por ejemplo, conceder o no un préstamo hipotecario. A fecha de hoy este tipo de valoraciones tampoco ofrecen ninguna fiabilidad debido a la presente situación del mercado inmobiliario.

Por último queremos apuntar el hecho de que, debido a la caída actual de los precios de la vivienda, se dan casos de compraventa en los que Hacienda fija valores superiores a los de mercado. Por este motivo y para evitar revisiones posteriores de los impuestos pagados, es importante señalar en la escritura de compraventa todos los factores que han llevado a la rebaja del precio final de la vivienda comprada.

Artículos relacionados:
Cálculos de los rendimientos del capital inmobiliario para el IRPF.
Obras que dan derecho a deducción fiscal.
Operaciones inmobiliarias con derecho a deducción fiscal.